Naj novo stanovanje ne postane mišnica

Skoraj vse novogradnje so pod hipotekami

Nakup nepremičnine Slovencem, glede na delež lastniške, pri nas svete lastnine, pomeni eno večjih kupčij v življenju. Zato nikakor ne gre prezreti nasveta, da se, če kupci resnično niso iz pravne stroke, v nakup ne podajajo sami, pač pa poiščejo pomoč strokovnjaka, torej nekoga iz nepremičninske družbe. Napake so namreč lahko zelo drage. Odkar se je v Sloveniji začel sesuvati gradbeni sektor, je povsem na mestu vprašanje, kako kupiti novo stanovanje investitorja gradbinca, ki je v likvidnostnih težavah ali pa ga bo ta usoda morda še doletela, in da na koncu kupec ne ostane tako brez stanovanja kot brez kupnine. Kot pojasnjuje nepremičninska posrednica iz mariborske Inse Tjaša Poropat, je večina, če že ne vse novogradnje, obremenjena s skupnimi ali maksimalnimi hipotekami. Pri nakupu, kot pojasnjuje, to ne pomeni ovire, vendar je treba poudariti, da se mora od banke, ki je posojilo odobrila, vedno zahtevati izjava, v kateri je zapisano, da bodo za natanko določeno nepremičnino izdali izbrisno dovoljenje v trenutku, ko bo zanjo plačana kupnina. Banke take izjave vedno izdajo, če ne obstajajo kakšni drugi zadržki.

Nepoplačani podizvajalci – dodatna ovira

Večje težave se po besedah Poropatove pojavljajo v zadnjem času pri novogradnjah, za katere pa v zemljiški knjigi niso več vpisane samo hipoteke, pač pa druge plombe in izvršbe izvajalcev in podizvajalecv, ki jim investitorji njihovega dela niso plačali, tako da so v zavarovanje svoje terjatve do investitorjev druga podjetja ali fizične osebe na zemljiško knjigo vložile zemljiškoknjižne predloge za vpis prisilnih hipotek in podobnega. S tem želijo preprečiti prodajo, preden bi bili sami poplačani. Če v zemljiški knjigi obstaja takšna plomba, je to znamenje, da se nepremičnina ne more prodati samo z izjavo banke, pač pa moramo pridobiti tudi soglasje ostalih, ki so zavarovali svoje terjatve, opozarja Poropatova. To seveda ne pomeni, da se takšna nepremičnina ne more prodati, pač pa predstavlja samo dodatno oviro.

V tem primeru od oseb oziroma podjetij, ki imajo plombo v zemljiški knjigi, poskušajo pridobiti saldo stanje terjatev (po predhodnem pooblastilu prodajalca) in izjavo, da bodo plombo umaknili, ko bo terjatev plačana. Kupca, pojasnjuje Poropatova, nato zavarujejo tako, da terjatev vpišejo v prodajno pogodbo, tako da jo kupec plača sam oziroma nakazilo opravi banka, tako da smo lahko zares prepričani, da je bila terjatev poplačana.

»Težave se pojavijo tam, kjer je vpisana hipoteka in/ali je ena ali več zavarovanih terjatev s strani tretjih oseb, kjer pa celotna kupnina ne zadošča za poplačilo vseh terjatev. Takrat se prodajalci po navadi skušajo z bankami dogovoriti, da se jih izplača v manjših vrednostih od zahtevanih. Če se banka ne strinja, se povežemo še z drugimi, pri katerih preverimo, ali bi se morda strinjali z izbrisom pri vsaj delnem poplačilu, kar pa je izvedljivo samo takrat, kadar imajo svojo terjatev zavarovano pri več nepremičninah. Vendar takih primerov za zdaj ni veliko. Lahko pa se zgodi, da je bila nepremičnina ob začetku prodaje obremenjena samo s kakšno hipoteko, ki je bila preprosto rešljiva, nato pa se med prodajo zgodijo situacije, zaradi katerih nepremičnine ni več mogoče prodati,« je opozorila Poropatova.

Previdno pri najemanju posojila

Kaj pa skrbi z dolgoletnim financiranjem nakupa? Kot pojasnjuje Poropatova, nas skrb zaradi dviga obrestnih mer kreditov še ni konkretno dosegla: »Špekulacije na tem področju so vedno kritične, in dokler zares ne pride do takšnih situacij, se na tak način predvsem straši ljudi. Kaj se bo zares zgodilo, pa nihče ne more predvideti.« Čeprav se posojilo s spremenljivo obrestno mero morda na prvi pogled zdi zelo ugodno, naj vas to ne zavede, saj dejstvo, da se za kredit odločate v času, ko so obrestne mere na precej nizkih vrednostih, poveča tveganje za dvig le-teh v prihodnosti.

Simon Steinman, produktni vodja segmenta družinskega bančništva na UniCredit Bank, meni, da je gibanje referenčnih obrestnih mer (euribor) za prihodnost sicer  težko napovedovati, vendar lahko glede na gibanja v zadnjih mesecih in glede na zgodovinsko nizko raven referenčnih obrestnih mer z veliko verjetnostjo pričakujemo, da se bo trend dviganja referenčnih obrestnih mer nadaljeval. Seveda boste v tem primeru vsako povišanje obrestne mere občutili pri povečanju mesečne anuitete.

Kako dolgo bodo obrestne mere še vztrajale pri nizkih vrednostih?

Dr. Dušan Zbašnik, izredni profesor na Ekonomsko-poslovni fakulteti Maribor, je pojasnil, da skuša razviti zahodni svet, vključno s Slovenijo, reševati resne gospodarske razmere z zdravilom, ki je pripeljalo do sedanje krize, in sicer nizkimi obrestnimi merami, zato si centralne banke razvitih držav po njegovem mnenju želijo čim dlje zadržati takšno (trenutno nizko) raven. Zvišanje izhodiščnih obrestnih mer bi namreč otežilo gospodarsko oživljanje, saj bi se deloma ali v celoti preneslo v bančne poslovne obrestne mere, obremenilo pa bi tudi državne proračune, nekatere morda prek skrajnih meja (zaradi zvišanja deleža proračunskih odhodkov za obresti na v preteklosti najeta posojila). Zbašnik pričakuje, da bodo letos kljub naraščajoči inflaciji nekatere centralne banke vztrajale pri politiki nizkih obrestnih mer, kolikor dolgo se bo le dalo. Ker pa stanovanjskega kredita ne najemamo za dobo enega, temveč za 15, 20 let, je pomembno dejstvo predvsem, kaj se bo z našimi najetimi krediti dogajalo na daljši rok.

Se lahko zaščitimo pred rastjo obrestnih mer?

Da v prihodnosti ne boste postali suženj svojega kredita na banki, zaprosite za informativni izračun anuitete v primeru, da se obrestne mere povišajo. Steinman je povedal, da se zaradi nepredvidljivih gibanj referenčnih obrestnih mer v prihodnjih letih predvsem kreditojemalci, ki ne želijo špekulirati o vrednostih referenčnih obrestnih mer, odločajo za najem posojil s fiksnimi obrestnimi merami (saj želijo imeti enake zneske mesečnih obveznosti). Za kredit s fiksno obrestno mero se je praviloma lažje odločiti v obdobju, ko so referenčne obrestne mere nižje, saj je tudi vrednost fiksnih obrestnih mer nižja. V nekaterih evropskih državah pa je precej poznan produkt za zaščito pred obrestnim tveganjem posojilo z obrestno kapico, ki znižuje morebitno tveganje rastočih obrestnih mer do določene višine, saj gre za neki vmesni produkt med kreditom s fiksno in kreditom s spremenljivo obrestno mero. Po mnenju Steinmana je to, če je pri tem produktu kapica (najvišja obrestna mera) definirana primerno in je hkrati cenovno ugodna tudi za posojilojemalca, za stranko vsekakor zelo zanimiv produkt.

Dr. Dušan Zbašnik, izredni profesor na Ekonomsko-poslovni fakulteti Maribor:
»Finančni trg sloni na 'magičnem trikotniku' z oglišči inflacija, obrestna mera, devizni tečaj. Vse povezave teh kategorij morda niso vidne takoj, so pa žive v nekoliko daljšem času. Jasno je, da je oblikovanje nominalne obrestne mere odvisno od pričakovane inflacijske stopnje, od realne obrestne mere in nadomestila za tveganost, zato je ob zvišanih inflacijskih pričakovanjih mogoče pričakovati nominalno višje obrestne mere, vendar ni zmeraj in takoj povsem tako.«

Simon Steinman, produktni vodja segmenta družinskega bančništva na UniCredit Bank: »Kredit z obrestno kapico je v nekaterih evropskih državah že bolj znan in razvit produkt, ki znižuje morebitno tveganje rastočih obrestnih mer do določene višine, saj gre za neki vmesni produkt med kreditom s fiksno in kreditom s spremenljivo obrestno mero. Če je pri tem produktu kapica (najvišja obrestna mera) definirana primerno in je hkrati cenovno ugodna tudi za posojilojemalca, je to vsekakor za stranko zelo zanimiv produkt.«

Večje težave se pojavljajo v zadnjem času pri novogradnjah, pri katerih v zemljiški knjigi niso več vpisane samo hipoteke, pač pa druge plombe in izvršbe izvajalcev in podizvajalecv, ki jim investitorji njihovega dela niso plačali.