Ste preverili vsa tveganja?
Razmišljate, koliko lahko prinese naložba v nepremičnino za poznejšo prodajo ali za oddajo? Potencial vsekakor obstaja, a če menite, da gre za naložbo, pri kateri je zagotovljen donos in ne more iti nič narobe, potem premislite znova. Tudi pri nepremičninah mora vlagatelj vedeti, na kaj lahko realno računa in na kaj mora biti pozoren. Zato ne bo odveč, če še enkrat ponovimo, kaj so nekatere najpogostejše napake, ki se ponavljajo pri odločitvah za nepremičnino kot naložbo.
1. Ne računajte, da bodo šle cene vseh nepremičnin samo navzgor.
V Sloveniji smo se navadili, da so se cene stanovanj dolga leta samo višale. Tudi letos so za zdaj še naraščale. Vendar pa zgodba ni več tako preprosta. Zadnji četrtletni podatki SURS kažejo, da so se skupno nepremičnine sicer dražile. Nova stanovanja so nekoliko dražja, so pa po drugi strani nekoliko padle cene novozgrajenih hiš. Potem so tu še posebnosti glede na lokacijo: v Ljubljani so se na primer rabljena stanovanja še nekoliko podražila, v Mariboru pa so cene prav tako za rabljena stanovanja padle.
Kaj to pomeni? Tudi če sodite med Slovence, ki »sedijo na denarju« in imajo pod palcem toliko, da lahko vložijo večji znesek v nepremičnino, ni nujno, da vam bo ta kar avtomatsko prinesla dobiček, če taisto nepremičnino čez nekaj let prodate. Minili so torej časi, ko so lahko vlagatelji – če malo karikiramo – kar »zamižali«, na hitro izbrali katero koli stanovanje in si že zadovoljno meli roke ob zagotovljenem donosu.
Dobre (nikakor pa ne vse!) nepremičnine pridobivajo vrednost in jo bodo lahko tudi v prihodnje.
Zavedati se morate, da gre za premišljene projekte, privlačne po lokaciji in kakovosti, trajnostno zasnovane, skladne z naravnim in družbenim okoljem, v katerega so umeščeni.
Ni pa nujno, da se bo nepremičninska rast nadaljevala tudi za druge nepremičnine. Upoštevajte torej zgornje kriterije, če raziskujete nepremičninski trg in ne iščete le doma zase, ampak tudi naložbo, ki bo relativno varna in donosna.
2. »Vse bo tako kot danes.«
Kaj pa, če se spremenijo zakoni? Sicer se zdi, da se pri nas o spremembah obdavčitve lastniških nepremičnin veliko govori in precej manj premakne. Tu ta hip ne govorimo o lastni (»prvi«) nepremičnini, v kateri prebivate, ampak o morebitni drugi, tretji ..., ki je lastnik niti ne oddaja, ampak jo ima le v lasti, na njej »sedi« in čaka, da bo vredna več. Ampak nobenega zagotovila ni, da se ne bo tudi pri nas – na pobudo domače politike ali pa morda kdaj tudi skladno s kakšno novo odredbo EU – to področje spremenilo. Poglejmo primer iz Švice: tam so lahko lastniki nepremičnin obdavčeni različno tudi glede na kraj, v katerem objekti stojijo. Z dodatnimi dajatvami se tako morda spremeni tudi izračun za vašo »super« naložbo v Kranjski Gori ali na Obali.
Da so pravila lahko »dinamična«, pa se zelo jasno kaže v obdavčitvi prihodkov, ustvarjenih z oddajanjem najemnin. V zadnjih treh letih se je davčna zakonodaja trikrat spremenila. Za leto 2021 je veljala 27,5 odstotna davčna stopnja (priznani stroški pa so bili 15 odstotkov), v letu 2022 je bila znižana na 15 % (ob 10 % priznanih stroškov), letos pa znaša 25 % (ob nespremenjenih priznanih stroških).
Sporočilo tega dela zgodbe: tudi pri (davčni) zakonodaji ne morete računati, da bo jutri vse enako kot danes.
3. Ste upoštevali vse stroške?
Nadaljujmo s področjem oddajanja stanovanj. Še ena odlična priložnost za plemenitenje denarja? Kakor za koga. »Če stanovanje oddajam, lahko na leto s tem zaslužim recimo sedem, osem ali še več tisočakov, kar je zelo lep donos.« Če še niste sami pomislili na kaj takega, ste najbrž slišali kakšnega lastnika nepremičnine izreči kaj v tem slogu. Ampak enačenje prihodkov z dobičkom je ena klasičnih začetniških in hkrati ne tako redkih napak. Če imate v lasti ali si ogledujete rabljeno stanovanje, boste morali vanj zelo verjetno najprej kaj vložiti, preden bo primerno za oddajo. Tu pa se odhodki šele začnejo in ne končajo. Vložki v obnovo in vzdrževanje stanovanja, vplačila v rezervni sklad v večstanovanjskih objektih, potem pa še zavarovanje, davek od oddaje nepremičnine, davek na premoženje ...
Odhodkov je veliko. Ko so pri Financah letos ocenjevali, koliko se da recimo v prestolnici zaslužiti z oddajo manjšega stanovanja, so v izračunih ugotovili, da »poberejo« stroški tudi po 40 % prihodkov, ustvarjenih z najemnino. Izračun, v katerem ste najprej računali na 7.800 evrov (z najemnino 650 evrov mesečno), naenokrat ni več tako rožnat, če odštejete stroške in pridete na občutno manjši znesek, bližji 4.500 kot pa 5.000 evrom. Če pa se še kje zaplete, če nimate srečne roke z najemnikom, če gre v stanovanju še kaj narobe ... pa je naenkrat donos že prav uboren v primerjavi s tistim, na katerega ste računali na začetku.
4. Imate čas za upravljanje z nepremičnino?
Če ne sodite ravno med tiste tako premožne, ki stanovanje kupijo brez kredita in ga nato mirno pustijo praznega (gl. točko 1), potem vam je (iz točk 2 in 3) vmes že postalo jasno, da je z nepremičnino, ki jo kupite kot naložbo za prodajo čez nekaj let ali pa za oddajanje, precej več dela, kot je videti na prvi pogled. Kdo se ukvarja s podrobnosti prodaje ali oddaje, kdo komunicira z najmeniki, kdo ureja vzdrževanje ...? Seveda se da najti za vsako od teh postavk pomoč, vendar pa vsak strokovnjak, pa naj gre za pravnika ali pa za čistilni servis ali mojstra za obnovo, pomeni novo vrstico v rubriki »stroški«. In potem ste kot pri igri »človek ne jezi se« lahko spet pri točki 3.
5. Imate potrebno znanje?
Tole ni le opozorilo tistim, ki so kljub prebranemu v zgornjem besedilu še vedno prepričani, da zmorejo vse sami, ampak tudi zelo resno vprašanje. V življenju ponavadi poiščemo strokovnjake za področja, na katerih imamo nek jasen, določen cilj. Pri nepremičninah so vložki previsoki, da bi bilo drugače. Napaka pri davčnih napovedih in vlogi dokumentov, pomanjkljivo sestavljena pogodba z najemnikom, slabo izvedena vzdrževalna dela ali pa, če se vrnemo na začetek, nepremišljena odločitev za nakup nepremičnine, ki ni in predvsem v prihodnje ne bo vredna toliko, kot ste si obetali, lahko nepremičnino iz naložbe spremeni v nočno moro.
Pri nepremičninah izbirajte premišljeno.
V dobrih nepremičninah se da poiskati donos ali si ustvariti čudovit dom. Koliko, kje in na kakšen način – z nakupom, oddajo, morda investicijo v nepremičninske obveznice – boste vložili v nepremičnino, pa se odločite premišljeno. Pretehtajte argumente, se izognite čerem – in se pogovorite s strokovnjaki.
